Как правильно выбрать между жилищным кооперативом и товариществом собственников жилья?
1. Ознакомьтесь с легализацией ТСЖ и ЖК.
Наличие у органов государственной власти подробной документации на регистрацию правильного документооборота в ТСЖ и ЖК является весомым аргументом в пользу выбора конкретной организации управления жильем.
2. Изучите список дополнительных услуг.
Некоторые ЖК предоставляют дополнительные услуги, такие как няни, психологи, занимательные классы для детей и т.д., что может стать принципиальным критерием при выборе. Тем не менее, такие ЖК стоят значительно дороже.
3. Проконсультируйтесь с другими жильцами в районе.
Обратитесь к знакомым и родственникам, которые имели опыт жизни в ЖК и ТСЖ, с целью изучения их своего рода специфики функционирования этих организаций.
4. Подумайте о бюджете.
ЖК-аренда обычно дороже, чем ТСЖ, которые работают бесплатно или за символическую плату. Если вы планируете полноценно жить в ЖК на долгое время, вам следует подумать о бюджете.
Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица
Ранее уже было обозначено, что такое ТСЖ и ТСН. Можно сделать однозначный вывод о том, что это две разновидности одной формы некоммерческий объединений – потребительских кооперативов. Существенно отличается от них жилищный строительный кооператив.
Для более конкретного уяснения данного вопроса можно привести сравнительную таблицу и выявить плюсы и минусы каждого из этих образований:
| Характеристика | Товарищество собственников жилья | Товарищество собственников недвижимости | Жилищный строительный кооператив |
| Форма образования | Юридическое лицо | Юридическое лицо | Юр. лицо |
| Цель создания | Некоммерческие интересы | Некоммерческие интересы | Коммерческие интересы |
| Направления деятельности | Владение и управление жилыми помещениями | Владение и управление землями и недвижимыми объектами | Создание новых объектов правоотношений – многоквартирных домов |
| Вложения лиц | Могут быть, а могут и не быть | Могут быть, а могут и не быть | Вносятся денежные средства с целью вклада их в строительство |
Таким образом, при отличиях данных организаций, предусмотренных законом в России, они во многом схожи.
Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК
Нужно отметить, что в 2021 году большое внимание законодатель уделил проверке деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами
Это важно для того, чтобы соблюдались права и законные интересы граждан
По новому законодательству вопросы в сфере ЖКХ должны учитываться в отчетной документации уполномоченных организаций. В учет входит не только подведение финансовых отчетов, но и выявление проведенных в доме работ, заключаемых договоров.
Граждане, входящие в одну из управленческих организаций имеют полное право на получение всей достоверной информации о деятельности ТСЖ или ЖСК. Это реализуется путем доступа к документации, права на запросы справок и отчетов о деятельности за неделю, месяц, год.
В той ситуации, когда права гражданина, входящего в ТСЖ или ЖСК нарушаются, он имеет право выйти из состава этого юридического лица, получить обратно свой пай (если таковой уплачивался) и потребовать в судебном или претензионном порядке полного возмещения убытков. При наличии большого количества жалоб на данное юр. лицо, оно может быть ликвидировано в принудительном порядке.
Почему в новостройке нужно менять окна и двери
Одна из самых больших неприятностей, которую можно встретить в новостройке — плохие окна и двери. Точнее, неправильная их установка. Например, вы с большим трудом закрываете окно — оно плохо прилегает к стене.
Это значит, что через несколько месяцев, или год оно вообще перестанет закрываться. То же самое и с дверью. Так вышло, что особенно плохо строители делают балконы. Сразу после въезда можно заметить, что дверь на балконе просто не закрывается. Иногда окна сильно продувает, бывает, что на них плохо работает ручка.
Если проблемы есть сразу после строительства, то они усилятся со временем. Надеяться на то, что все само как-то «разрешится», не нужно — будет только хуже. Если вы въехали в квартиру и увидели эти проблемы, то сразу обращайтесь к застройщику. Есть шанс, что все будет исправлено за его счет и в кратчайшие сроки.
Как работает ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание. И на нём за такую форму правления нужно собрать голоса более 50% собственников всех квартир и других помещений.
На собрании также нужно выбрать на определённый срок председателя ТСЖ, членов правления и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу, а также принять устав товарищества.
Затем нужно подать документы в налоговую службу для регистрации юридического лица, приложив протокол общего собрания собственников, подписанный всеми собственниками, которые проголосовали «за». После регистрации в течение пяти рабочих дней необходимо направить документы в жилищную инспекцию и уведомление в управляющую организацию о прекращении договора управления в связи со сменой формы управления многоквартирным домом.
У ТСЖ как у юрлица должны быть печать с наименованием и расчётный счет в банке. Организация обязана вести актуальный реестр собственников и ежегодно представлять его копию в органы госжилнадзора.
Большую часть текущих решений (кого нанять, с кем заключить договор) принимает правление, а председатель их исполняет (нанимает, заключает).
Для принятия важных решений, определённых уставом, созывают общее собрание членов ТСЖ. На них решения принимают, если за них проголосуют более 50% собственников-членов ТСЖ. О сборе и вопросах на повестке нужно предупреждать жильцов заблаговременно. При этом принятие самых важных решений (проведение капитального ремонта всего дома и т.п.) остаётся за общим собранием всех собственников в доме — и членов, и нечленов ТСЖ.
Кроме того, ТСЖ должно заранее предоставлять информацию о плановых отключениях и перебоях в работе водоснабжения, электричества, тепла и других коммуникаций.
Оптимальная форма управления домом
Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.
Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.
ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:
- сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
- назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
- оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.
В чем разница между ТСЖ и УК?
Рассматриваемые варианты управления характеризуются рядом отличий. Они касаются важных параметров.
Форма собственности
ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию, особенности работы которой устанавливают сами жильцы. По важным вопросам они созывают общее собрание. На нем должно присутствовать больше половины владельцев квартир.
При этом управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, которая регистрируется как юридическое лицо. Она специализируется на предоставлении услуг по обслуживанию дома и управления общедомовым имуществом. Собственникам жилья при этом требуется каждый месяц платить по квитанциям.
Заключение договора
Договор заключается с управляющей компанией. Срок его действия может составлять от 3 месяцев до 5 лет. При этом соглашение может заключаться между УК и ТСЖ. Также договор оформляют между жильцами дома и УК.
Права и обязанности
В Жилищном кодексе РФ сказано, что к обязанностям правления ТСЖ относят управление домом, заключение договоров на ремонт имущества. Помимо этого, правление вправе подписать договор с УК на обслуживание дома и оказание услуг.
Отличие в случае с УК заключается в том, что деньги ей выплачиваются после завершения работ. ТСЖ вправе привлекать подрядчиков, чтобы они выполнили требуемые работы. За оказание услуг перед владельцами квартир отвечает правление, а перед ТСЖ – подрядчик.
ТСЖ разрешается регистрировать как юридическое лицо. Оно вправе заниматься ведением экономической деятельности на территории дома. Товариществу разрешается сдавать свободные площади в аренду, размещать на фасадах здания рекламные объявления. При этом заработанные средства допустимо направлять на благоустройство и потребности дома и прилегающих территорий.
Льготы
Льготы для УК и ТСЖ заключаются в возможности применения упрощенной системы налогообложения. При этом организации освобождаются от налогообложения средств, которые поступают на оплату коммунальных услуг.
Финансовая прозрачность
Если говорить о прозрачности работы, на первое место выходит ТСЖ. Организация такого товарищества связана с самоуправлением. В отличие от УК, работы не скрываются, а документы – находятся в открытом доступе.
Профессионализм
УК предоставляет более профессиональные услуги. Такие организации создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Потому они отличаются достаточными знаниями и хорошим опытом работы в этой области. Также УК имеют контакты с поставщиками услуг, требуемых для обслуживания дома. К тому же эта деятельность лицензируется.
Регулирование деятельности
Вопросы функционирования товариществ собственников жилья и управляющих компаний регулируются нормами жилищного законодательства. При этом деятельность УК подлежит лицензированию.
Ответственность
Плюсом управляющей компании считается то, что эта организация отвечает за свою работу перед владельцами жилья. Правовые отношения между собственниками квартир и УК, обслуживающей дом, также регулируются законодательством о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны услугами УК, они вправе выбрать другой вариант.
Участие собственников в управлении домом
ТСЖ управляется собственниками квартир коллективно. При этом в УК управленческая деятельность и принятие решение возложены на должностных лиц и учредителей. Мнение владельцев квартир в этом случае не учитывается.
Стоимость
УК обходится жильцам дороже, чем ТСЖ. Это обусловлено тем, что в управляющей компании работает много сотрудников, и им требуется выплачивать зарплату. К тому же финансовая деятельность УК зачастую бывает недостаточно прозрачной для жильцов.
Разница между ТСЖ и УК
Чем ТСЖ отличается от управляющей компании? При выборе такого способа управления домом, как УК, собственники жилья нанимают управляющую компанию, которая управляет их домом. При таком способе, как ТСЖ, собственники управляют домом сами.
Такой способ управления кажется сложным, поскольку ТСЖ представляет собой юридическое лицо, а это значит, что для этого необходимо открывать счет, оплачивать людям заработную плату, платить налоги, заключать договоры с обслуживающими компаниями (газовой службой, водоканалом, теплоснабжающей организацией и т. д.) и др.
Еще одним отличием ТСЖ от УК является то, что ТСЖ занимается обслуживаем одного дома, в то время как в ведении УК находится одновременно несколько домов. К тоже же работу УК контролировать сложно, а работу ТСЖ контролируют сами жильцы дома.
Финансовое управление в ТСЖ и ЖКС
ТСЖ
Финансовое управление в ТСЖ осуществляется коллегиальным органом — собранием собственников жилья. Оно включает в себя формирование бюджета ТСЖ на основе расходов и доходов, утверждение взносов собственников, контроль за расходованием средств, составление финансовых отчетов и их представление на годовом собрании.
Собственники жилья участвуют в принятии решений по финансовым вопросам ТСЖ, имеют право на ознакомление с финансовой отчетностью и контроль за ее правильностью.
ЖКС
В ЖКС финансовое управление происходит за счет бюджета, который формируется главным бухгалтером и утверждается начальником ЖКС. Взносы собственников жилья взимаются по установленной ставке. Контроль за расходованием средств осуществляется бухгалтером ЖКС.
Собственники жилья в ЖКС не имеют возможности принимать участие в принятии решений по финансовым вопросам, не участвуют в формировании бюджета ЖКС и не могут контролировать его выполнение. Также они не имеют права на ознакомление с финансовой отчетностью ЖКС и ее контроля.
Отличия ЖК и ТСЖ
Жилищный комплекс (ЖК) и территориальное столовое жилищное объединение (ТСЖ) – две разные формы управления многоквартирными домами. Главное отличие ЖК от ТСЖ заключается в формальном статусе. ЖК – это собственность застройщика, а ТСЖ – это общественная организация собственников жилья.
Таким образом, ЖК управляется застройщиком до момента перехода прав собственности на жилье к собственникам. После этого право управления переходит на собственников или, если они не организуется и не принимается решение о создании ТСЖ – на управляющую компанию. В ТСЖ собственники решают вопросы, связанные с содержанием и управлением жилым фондом самостоятельно.
Также отличие ЖК от ТСЖ в том, что у ЖК есть один общий управляющий орган, в то время как ТСЖ может иметь несколько управляющих органов в зависимости от количества домов, входящих в состав объединения. У ТСЖ собственники имеют возможность участвовать в выборах управляющих органов и принимать решения о наиболее важных вопросах управления объектом недвижимости.
Чем отличается ТСЖ от УК
Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?
Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.
Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).
Не состоялся как личность в 20 лет? Это нормально
Лично мне жизнь подпортил Артюр Рембо — французский «проклятый» поэт конца XIX века. Он прожил всего 37 лет, уже к 15 годам считался зрелым артистом, в 16 сформулировал свою поэтическую философию страдающего визионера, а к 19 стал пионером символизма и завязал с поэзией, достигнув в ней высот и вечной славы. Неудивительно, что, когда мне исполнилось 20, а завязать было решительно не с чем (всё, чем я занималась, я только еле-еле успела начать), я стала очень переживать.
Тогда я не знала, что он ошибался: например, Ада Лавлейс написала первую «компьютерную программу» в 27 лет; Джеймс Максвелл создал знаменитую систему уравнений, описывающих электромагнитное поле, в 33 года; Алан Тьюринг придумал знаменитый тест в 38; а Лейбниц открыл прием разложения рациональных дробей на сумму простейших в 56.
Также я не знала, что мозг — не готовый механизм, который после окончания роста тела может только стареть и деградировать: о существовании нейропластичности я узнаю только через 5 лет (можно почитать, что это значит, в моем тексте «Заставить мозг учиться»). А тогда для меня было очевидно, что жизнь прожита зря и я ничего из себя не представляю.
Ответственность организации
ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.
Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.
Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.
Управление и формирование органов управления
ТСЖ и ЖКС имеют различные подходы к управлению и формированию органов управления. В ТСЖ решения принимает общее собрание собственников, где каждый имеет равное право голоса, и выбирается исполнительный орган — председатель правления. В ЖКС управление организовано по иерархической структуре, где главным органом управления выступает единоличный исполнительный орган — председатель ЖКС.
В ТСЖ собственники имеют возможность непосредственно участвовать в управлении домом. Исполнительный орган председатель правления отвечает перед собственниками за свою деятельность и осуществляет управление в соответствии с решениями общего собрания. В ЖКС принятие решений органами управления не всегда прозрачно для собственников, что может приводить к конфликтам и недоверию со стороны собственников.
Формирование органов управления в ТСЖ происходит на основе выборов открытым голосованием на общем собрании собственников. Персонал исполнительного органа не является оплачиваемым, а работает на добровольных началах. В ЖКС исполнительный орган и персонал заплатлены и директивно назначаются главным органом управления. Однако, главный орган управления может также заинтересован в личной выгоде, что создает потенциальный конфликт интересов.
Как работает общественный транспорт в новостройках
Если вам необходимо регулярно пользоваться общественным транспортом, то придется подумать об этом вопросе еще до покупки жилья. Есть ли автобусы, которые останавливаются недалеко от вашего дома? Далеко ли метро? Есть ли планы по строительству новой станции метро в вашем районе?
Пока район только застраивался, станция была практически пустой и тихой, а два автобуса, на которых можно было добраться до входа в подземку, спокойно справлялись с потоком пассажиров. Однако после нескольких лет строительства, возникла ситуация, при которой вы просто не сможете нормально добраться до метро — до вас автобусы приезжают уже полными.
С метро такая же ситуация — ехать до своей работы вы сможете только стоя. Для некоторых людей, испытывающих проблемы со здоровьем, подобные проблемы могут быть очень важными.
Речь идет не про комфорт и удобство. По этой причине нужно сразу думать и о том, сколько вы будете добираться до работы и как будете это делать. Можете просмотреть и цены на такси — после заселения в ЖК они будут снижаться, но не значительно, так что общие цифры вы понять все же можете.
Преимущества и недостатки ТСЖ в многоквартирном доме
Обеспечение жильцов многоквартирного дома (МКД) всеми удобствами предусматривает необходимость управления целым комплексом коммунальных услуг, предоставляемых ресурсообеспечивающими компаниями. Эти обязанности владельцы помещений могут доверить ТСЖ либо УК.
ТСЖ расшифровывается как Товарищество собственников жилья. Согласно второму пункту второй части статьи №161 ЖК России, является одним из способов управления многоквартирным домом. Представляет собой добровольное объединение жильцов.
Создается в форме некоммерческой организации. Деятельность данного товарищества регламентируется Жилищным кодексом России. Управляет ТСЖ председатель, которого выбирают из числа владельцев помещений многоквартирного дома на общем собрании.
Преимущества ТСЖ:
- независимость от вышестоящих инстанций;
- прямой контакт между коммунальными службами и собственниками квартир;
- оперативное решение возникших проблем;
- минимизация коррупции;
- прямой контроль над хозяйственной деятельностью.
Минусы создания Товарищества собственников жилья:
- сложность процедуры регистрации организации;
- финансовые трудности. Владельцам квартир приходится самостоятельно решать, в каком размере и как будут собираться членские взносы, кто будет отвечать за ведение бухгалтерии и хранение отчетности;
- из-за того, что Товарищество имеет некоммерческую форму, принимать в собственность ему какое-нибудь отдельное помещение запрещается. Поэтому работа организации проходит непосредственно в квартирах. Это создает жильцам определенные неудобства.
ТСЖ дает возможность собственникам получить правосубъектность объединения, что позволит более оперативно и самостоятельно принимать те или иные решения по управлению, текущему ремонту и содержанию дома.
Формы управления многоквартирными домами
После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.
Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.
Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.
Выбор способа управления
Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.
Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.
Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.
Плюсы товарищества
- Большая степень влияния на политику некоммерческой организации. Все решения принимает собрание ТСЖ. Каждый собственник имеет право высказать свое мнение.
- Возможность вести предпринимательскую деятельность и сокращать расходы жильцов на содержание дома. Члены товарищества имеют право сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения с целью получения прибыли. Эти деньги — хороший резерв собственников жилья на непредвиденные расходы.
- Право выбора поставщиков услуг и контроль их деятельности. ТСЖ может самостоятельно выполнять все технические и эксплуатационные работы по дому. На те, которые ей не по силам, оно может нанимать сторонние компании.
- Благоустройство территории. Чистые дома, детские площадки, газоны во дворе — пожалуй, именно то, что отличает дома под управлением ТСЖ. Эксперты рынка недвижимости констатируют факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная.
Финансовая прозрачность
Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:
- предусмотрены ежегодные ревизии;
- можно ознакомиться с бухгалтерской отчетностью товарищества;
- по решению собрания можно провести аудит;
- отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов;
- расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.
При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России
Считается, что ТСЖ – это подходящий вариант для активных собственников жилья. В домах, которые выбрали этот метод управления, регистрируется юридическое лицо. ТСЖ вправе самостоятельно заниматься обслуживанием дома или нанимать управляющую компанию. Во втором случае требуется заключать договор.
Сегодня ТСЖ часто создают в новых домах, в которых граждане приобрели жилье, а не получили путем приватизации. Такие люди считаются более организованными. К тому же в крупных многоквартирных домах расходы на содержание часто выше. Это дает возможность держать организацию для управления домом.
Мнение эксперта
Карнаух Екатерина Владимировна
Закончила Национальный университет кораблестроения, специальность «Экономика предприятия»
Не слишком широкое распространение ТСЖ связано с потребностью в большом количестве инициативных владельцев квартир. В этом случае необходимо не просто организовать собрание и создать ТСЖ, но и заниматься сопровождением его деятельности. К тому же такая организация практически не поддается влиянию государства. Потому с ТСЖ сложно что-то сделать при нарушении норм законодательства или некорректном поведении.
Что лучше и выгоднее?
Какая форма управления дома лучше и выгоднее, ТСЖ либо УК, однозначно ответить сложно. Нужно исходить из предпочтений и потребностей жильцов МКД.
В плане финансовой выгоды лучше выбирать Товарищество собственников жилья. Владельцы квартир будут знать, на что собираются деньги, как они расходуются.
При необходимости финансовые затраты можно будет немного сократить. Но создание ТСЖ требует наличия грамотного председателя, выбранного среди жильцов дома. Если человека с достаточным уровнем знаний и опыта нет, то лучше отдать предпочтение УК.
Специалисты ЖКХ сферы считают, что оптимальной формой управления МКД является смешанная, при которой создается ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с Управляющей компанией.
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Смешанная форма управления позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с присущим ТСЖ демократическим подходом к принятию решений.
Как продать, не потеряв в деньгах?
Следующий вопрос, который стоит задать себе при поиске квартиры, – не потребуется ли продать ее в будущем, не потеряв вложенные средства? Сейчас многие меняют студию на однокомнатную, затем однокомнатную на двухкомнатную, но не у всех это получается сделать с выгодой. А чтобы получилось, надо просчитать ликвидность квартиры хотя бы на 2-3 года. Неликвидными, по мнению специалистов, чаще всего оказываются «хрущевки», «брежневки» и дома 137-й серии, так как со временем они дешевеют.
Герои очередной реальной истории – молодая пара, которая хотела уложиться в 5 млн рублей и купить двухкомнатную квартиру в центре с помощью ипотеки. Все, что они могли найти по этим критериям, – это старый фонд без капремонта либо «брежневка». В результате они выбрали «брежневку». Но когда у них появилось двое детей, они поняли, что надо расширяться. К сожалению, сейчас продать их квартиру сложно даже за те деньги, которые они несколько лет назад потратили на нее, не говоря уже о доплате. Теперь им надо снизить цену, а у пары ипотека на длительный срок, и делать это им совсем невыгодно. На следующую ипотеку, уже на новую квартиру, рассчитывать в такой ситуации не приходится.
Плюсы и минусы ТСЖ
Плюсы:
-
Руководство ТСЖ живёт в домах, которые оно обслуживает, поэтому оно больше мотивировано поддерживать дом в порядке, чем наёмные управляющие. И в их же интересах снизить тарифы — если, конечно, найдутся ресурсники с низкими ценами на услуги.
-
С ТСЖ проще поменять любого подрядчика, если жильцов не устраивает качество работ.
-
ТСЖ проще зарабатывать на аренде свободных помещений, размещении рекламы на фасадах, установке вышек сотовых операторов на крышах и т. д. «В нашей практике было одно ТСЖ, которое на сдаче подвалов в аренду зарабатывало столько, что не брало плату за содержание жилья с жителей», — рассказывал «Секрету» генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин.
Минусы:
-
В ТСЖ могут попасть некомпетентные люди. К примеру, для ведения финансовой деятельности нужно иметь образование бухгалтера, так что далеко не каждый человек подойдёт на эту роль. В таком случае привлекать стороннего бухгалтера.
-
У ТСЖ в запасе меньше денег, чем у управляющей организации, и, когда в доме много жильцов-неплательщиков, могут возникнуть проблемы с оплатой услуг подрядчиков и ресурсников
Что в итоге выбрать?
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
Выводы
При выборе между ТСЖ и ЖК для управления жильем следует учитывать несколько факторов. Важную роль играет соответствие совокупности юридических, экономических и технических условий конкретному объекту.
ТСЖ как альтернатива ЖК
- ТСЖ проще создать и управлять, так как нет необходимости регистрации в государственных органах;
- Однако, ТСЖ не имеет эффективной правовой защиты в случае конфликтов;
- Также, создание ТСЖ не всегда возможно, например, в жилых комплексах, где предусмотрена система управления ЖК.
Преимущества ЖК
- В ЖК гарантирована эффективная юридическая защита прав собственников жилья;
- Система управления ЖК может быть более эффективной благодаря большим объемам и возможности централизованного ресурсосбережения;
- Однако, услуги управляющей компании могут быть дороже, чем услуги ТСЖ, кроме того, не всегда гарантировано качественное оказание услуг.
Таким образом, для каждого конкретного объекта нужно проводить анализ преимуществ и недостатков обеих систем управления, чтобы выбрать оптимальный вариант для управления жильем.