Тсн и тсж: объясняем жителям сходство, различия и необходимость переименования

Основные понятия

Под жилым домом средней этажности в данной статье подразумевается многоквартирный дом. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .

Энергоэффективный дом – это дом, который не только не зависит от внешних коммуникаций, но, в принципе, может и сам служить источником энергии. Это становится возможным благодаря рациональному использованию источников тепла и энергии самого дома и окружающей его территории. Проектирование энергоэффективного дома – это комплексная работа, учитывающая многовариантный подход, рациональный выбор теплозащиты ограждающих конструкций, выбор инженерного оборудования и эффективность использования возобновляемых источников энергии.

Одна из самых важных составляющих проектирования такого дома – обеспечение экологического и эффективного жизненного цикла здания (Рис. 1), т.е. такое здание изначально должно быть рассчитано на определенный срок эксплуатации, быть наиболее энергетически эффективным в течение данного срока, и быть безопасно снесено, не нанося своим разрушением вред окружающей среде. Таким образом, жизненный цикл здания изначально определен, рассчитан, и должен быть обеспечен условиями эксплуатации. Средний жизненный цикл для зданий средней этажности составляет 30-40 лет.

Рис. 1. Эффективное энергопотребление при эксплуатации здания – залог успешного обеспечения его жизненного цикла (по материалам ВСПУР (WBCSD))

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• некоммерческий характер;
• личная заинтересованность жильцов в результат;
• прозрачность расходования средств;
• большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

• профессиональную основу деятельности;
• наличие ответственности пред собственниками;
• освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
• возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Риски для здоровья и психики

«Высотки» опаснее «малоэтажек»: как минимум, чем «оторванее» от земли человек, тем больше риск, что он может сорваться с высоты или оказаться в опасности в экстренном случае.

Кроме того, есть мнение, что даже сам образ жизни в высотном доме влияет на всех его жильцов. По выводам ученых из США, «высотки» могут становиться причиной проблем с психикой и негативно сказываться на воспитании детей.

Многоэтажки могут вносить вклад и в ухудшение криминогенной обстановки: исследования о том, что «чем выше здания — тем выше уровень преступности», печатались еще в 1970-х годах. И некоторые эксперты продолжают придерживаться этого мнения сегодня. Но с ними согласны не все.

«Скажем прямо: людям до 45 лет относительно неважно, в каком доме жить. Да, есть личные предпочтения, но говорить о каком-то особом уровне стресса от жилья в «высотках» не приходится

Для некоторых это, наоборот, отдушина: забраться повыше и смотреть на мир со своего 25-го этажа. Не стоит забывать и про круг общения: жители высоток — это как правило, молодые семьи, а значит, им проще завести новые знакомства и найти единомышленников» — говорит психолог Римма Фадеева.

«Представителям старшего поколения, конечно, сложнее: для них «высотки» — это и не совсем привычная среда, и большая по сравнению даже с микрорайонами брежневской застройки плотность людей на квадратный километр может «смущать» и вызывать ощущение, что они «лишние» на фоне активной молодежи, но это скорее вопрос личной нереализованности. С другой стороны, жить в новом доме приятно и комфортно, никому не приходится ходить пешком с пятого этажа», — добавляет она.

Что же до проблемы недостаточной инсоляции (наличия в помещении солнечного света), то, по словам Фадеевой, эту проблему можно исправить прогулками в парках. Большинство новых микрорайонов, отметила психолог, обладают всеми возможностями для этого.

Но если психологические риски все-таки относительны, то повышенная опасность «высоток» с эпидемиологической точки зрения — факт. В условиях, когда огромное число людей живут в доме, оборудованном одним или двумя подъездами, шанс распространения вирусов существенно выше. Как показала пандемия, в Индии жители высоких домов заражались «ковидом» чаще, чем обитатели трущоб.

Социальная экономика

Большие города: влияет ли плотность населения на распространение эпидемии

Пути решения проблем

Одна из самых главных проблем — не факт, что вы доверитесь надежному, да что там — легитимному товариществу. Как так? Очень просто. Подделка документов в России уже никого не удивляет.

И может оказаться так, что организация уже вовсю царит в доме, а собственники даже не в курсе, что они ее выбрали, да еще и большинством голосов.

Чьи интересы поставит во главу угла такое с позволения сказать объединение — нетрудно догадаться. Почему? Потому что большинству безразлично.

Как не попасть в такую ситуацию? Соблюдать закон. Проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья — в этом случае подделать вашу подпись будет попросту невозможно.

Нужно также регулярно запрашивать отчетность товарищества: кто туда входит, когда был избран, деятельность, данные о проверках, правонарушения, даже какое наказание понесла организация — все это должно быть открыто (читайте о стандартах предоставления информации).

Такая информация содержится на инфостойках, стендах внутри помещений организации, сайтах Интернета. Или же должна быть предоставлена по запросу — как устному, так и письменному.

Необходим также контроль за председателем.

Обитатели дома должны с двойным вниманием отнестись к вопросу, кому они доверяют правление своим домом. Не нужно выбирать кандидатуру наобум. Присмотритесь внимательно, что это за человек? Ведь именно он и есть то лицо, которое может от имени товарищества совершать сделки и подписывать документы

Присмотритесь внимательно, что это за человек? Ведь именно он и есть то лицо, которое может от имени товарищества совершать сделки и подписывать документы.

Можно сказать, что грамотно подобранный глава ТСЖ — это уже половина решения проблемы.

Нужно также обеспечить работу ревизионной комиссии (ее составляют жильцы). Нужно рассматривать кандидатуры самых дотошных и грамотных жителей, заинтересованных в деле. По сути это аудиторы местного масштаба.

Что дешевле – дом или квартира

Чтобы понять, где лучше, в квартире или доме, разберемся, сколько стоят жилищно-коммунальные услуги.

Сколько стоит проживание в квартире:

Что выгоднее: частный дом в городе или квартира? В последнем случае общая сумма квартплаты составляет 2729,99 рубля. Однако не стоит забывать про общедомовые нужды. Расчеты ОДН достаточно сложные, поскольку здесь учитывается площадь дома, есть или нет счетчики, габариты жилого помещения.

Если у вас двухкомнатная квартира в пятиэтажке, где установлены общедомовые электро- и водосчетчики, однако нет индивидуальных приборов учета, на ОДН вы потратите 400 рублей. Таким образом за проживание придется заплатить 3129 рублей.

Для ответа на вопрос: что выгоднее: дом или квартира, рассчитаем затраты на содержание коттеджа.

1. Холодная вода. Так как расчеты проводятся по тому же принципу, что и с квартирой, затраты будут идентичными: 14,44 рубля/м 3 х 5,357 (счетчик отсутствует) х 2 = 154,7 рубля.
2. Газ. Расходы будут высокими, так как в коттеджах нередко используют газовые котлы для отопления и нагрева воды. Если счетчиков нет, норматив потребления газа (без централизованной системы отопления) с 1 января 2020 года равняется 8 куб. м/м 2 х 50 = 400. Полученное значение нужно умножить на тариф 4,3674, итого 1746,96 рубля. Чтобы снизить затраты на оплату газоснабжения, рекомендуется установить счетчики.
3. Электроэнергия, тариф для жилых зданий, в которых используются газовые плиты, 2,98 руб/кВт х 100 кВт = 298 рубля.

Решая, что выбрать, дом или квартиру, помните, что больше ни за что платить не придется, если вы проживаете в загородном коттедже. Канализационная система здесь нецентрализованная, нагрев воды происходит от газового котла. Сдавать деньги на ОДН и капремонт не придется. Общая сумма коммунальных платежей в доме по прикидочным расчетам будет примерно 2200 рублей.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

• месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
• уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
• периодичность проживания (капитальные, сезонные);
• размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
• количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
• конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
• наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
• наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).

Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

Нижний Новгород: «поселок-курорт» и ЖК в стиле высокого искусства

Относительно новое решение для россиян — таунхаусы, однако за последнее десятилетие они стали весьма популярны. В Нижнем Новгороде этот вид жилья строит компания «Евродом», которая запускает два проекта — «Баден-Баден» и «Прага». Как рассказала руководитель компании Алена Харитонова, сейчас они взяли курс на систему «всё включено».

Алена Харитонова,Руководитель компании «Евродом» (г. Нижний Новгород)

Эта система подразумевает проект комплексного развития территории: в поселке будут не только дома, но и всё, что необходимо для комфортной жизни — как в турецком отеле.

При том, что рядом с поселком „Баден-Баден“ уже есть развитая инфраструктура, она будет и внутри поселка. Например, детские площадки для разных возрастов, футбольное поле для детей и взрослых, зона для тренировки собак, кафе.

Кроме того, мы будем помогать с организацией детского времяпровождения, предоставлять социальные услуги пожилым людям, проводить массовые мероприятия. Чистота, уход, качественное озеленение — обязательно. Те, кто был в немецком городе Баден-Баден, знают, сколько там роз. В нашем поселке тоже всё будет засажено цветами.

Что касается планировок, то они примерно одинаковы в таунхаусах любого метража: на первом этаже — кухня-гостиная и санузел, на втором — большая «родительская» спальня с гардеробной и санузлом, на третьем — две маленькие «детские» спальни и санузел. По мнению Алены Харитиновой, это наиболее комфортная для жизни концепция — и дети, и родители имеют свою территорию и не мешают друг другу.

Глава нижегородского научно-производственного объединения «Архстрой» Александр Дехтяр рассказал о двух проектах в Нижнем Новгороде: ЖК «На Высоте» и ЖК «Шаляпин».

 ЖК «На Высоте» относится к бизнес-классу и представляет собой двухсекционное здание с подземным паркингом: одна секция – 21-этажная, вторая – 8-этажная. Площадь квартир – от 39 до 96 «квадратов». Во дворе дома будут обустроены спортивная и детская зона, проведено профессиональное озеленение. Внутри – лифты и холлы с дизайнерской отделкой, прозрачные входные группы. В каждом подъезде обустроят зону ожидания с диваном и мини-библиотекой.

Большая часть квартир в ЖК имеют европланировку, в них также предусмотрены места для хозяйственных помещений. Лоджии будут иметь панорамное остекление, и жильцы смогут любоваться видами Волги.

ЖК «Шаляпин» — жилой комплекс премиум-класса в непосредственной близости от главной улицы Нижнего Новгорода. Это будет «умный» дом с соответствующей технической «начинкой». На верхних этажах будут находиться пентхаусы, но будут в доме и стандартные по метражу «однушки» — 40 «квадратов».

ЖК «На высоте» архитекторы «вписали» в квартал с советской застройкой, ЖК «Шаляпин» – в исторический центр города. Основой стилистики первого стала строгая геометрия, а в случае со вторым — эстетика модерна.

А. Дехтяр: «В случае с ЖК „Шаляпин“ самым трудным моментом было взаимодействие с органами охраны культурного наследия, потому что в непосредственной близости находятся памятники архитектуры, в том числе и федерального значения. Согласование заняло у инвестора годы, хотя всё в проекте соответствовало нормам. Интересно, что у ЖК „Шаляпин“ и у ЖК „На высоте“ одинаковая общая площадь, хотя в первом всего 6 этажей, а второй — высотный (22 этажа)».

Александр Дехтяр уверен, что его команде удалось достичь баланса и решить все главные поставленные задачи, которые были весьма непростыми — особенно в случае с ЖК премиум-класса в историческом центре Нижнего. Рядом с «Шаляпиным» будет детская площадка и небольшие зеленые зоны, но на обилие зелени рассчитывать не приходится. Тут, считает архитектор, нужно делать выбор: либо бурная культурная и деловая жизнь в центре города, либо природа под боком.

Руководитель «Архстроя» отметил, что в «Шаляпине» лишь на последнем этаже очень просторные квартиры, а всего их около сотни — для премиум-класса это не характерно. Зато есть большое разнообразие планировок. Кроме того, застройщик очень основательно подошел к вопросу отделки и оформления: интерьеры будут пропитаны духом высокого искусства.

Недостатки ТСЖ

Соответственно, есть у товариществ и определённые минусы:

• Финансовые затраты для проведения капитального ремонта существенно возрастают, так как полностью ложатся на плечи жильцов. Если при управлении ЖКХ или управляющей компании отчисления идут каждый месяц, а при этом сам ремонт планируется лет через тридцать, это не так ощутимо, как решение о проведении капремонта при ТСЖ, когда выложить нужно едва ли не всё и сразу. Государство никаких субсидий не предоставляет. Соответственно, для каждого дома это может быть минусом, а может и не быть, если платежеспособность жильцов дома достаточно высока;

• Затруднения при регистрации ТСЖ, связанные с тем, что в протоколе учредительного собрания количество голосов «за» должно превышать пятьдесят процентов;

• Существенные траты на пользование зданием. На коммунальные услуги это не влияет, но разногласия обычно возникают между членами ТСЖ;
• Проблема с внесением взносов, если среди жильцов есть люди, получающие государственные льготы на оплату коммунальных услуг. Разница начисленных и уплаченных платежей возвращается льготникам товариществом, после чего нужно обращаться к государственным органам, которые обязаны вернуть ему эту же сумму;
• Ведение жилищного хозяйства зависит от грамотности членов ТСЖ.

Отличия ТСЖ от УК

1. Свобода выбора эксплуатирующих организаций посредством добровольного решения каждого собственника.
2. Возможность получения дополнительных доходов путем принятия решения о сдачи в аренду свободных внутридомовых помещений.
3. Уют и чистота придомовых и внутридомовых территорий.

1. В большом доме, в котором невозможно подобрать грамотного управленца, готового заниматься общедомовым хозяйством, лучше всего привлечь управляющую компанию.
2. Управляющая компания также является наилучшим вариантом для жильцов, среди которых нет людей, компетентных в жилищном законодательстве.
3. Если в доме предусмотрено множество свободных помещений, с которых можно получить хороший доход по договору аренды, то есть вариант организовать собственное ТСЖ.
4. Если же среди жильцов подбираются грамотные управленцы и квалифицированные специалисты в области финансов и юриспруденции, то для получения результатов согласно своим интересам, собственникам жилья лучше организовать товарищество.

Сталинки

«Сталинка» – это тип жилья, построенного при И. В. Сталине с 1930-х по 1950-е годы. Отличаются высокой комфортностью за счет большого метража. Как правило, «сталинки» имеют по 3-4 комнаты, реже – 1-2.

Плюсы и минусы:

Достоинства	Недостатки
Как ни крути, это элитное жилье с высокими потолками и большой площадью. На кухню выделялось до 15 метров. Отличная тепло-/шумоизоляция за счет кирпича.	К сожалению, из-за возраста «сталинки» сильно изношены (в частности, деревянные перекрытия довоенных и коммуникации у них и послевоенных зданий). Практически нет места под парковку. Высокая цена за счет элитности и удобства.

Это отличное жилье с большим пространством для комфортного обустройства. Но найти «сталинку» в хорошем состоянии довольно трудно.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

Апартаменты

Жилое помещение, которое располагается в нежилом здании. Звучит абсурдно, но так и есть. Как правило, апартаменты размещают в производственных или офисных зданиях, а также в гостиницах и хостелах. За счет этой особенности у апартаментов есть определенный набор достоинств и недостатков.

Есть плюсы и ряд минусов:

Достоинства

Недостатки

Находятся в крупных офисных зданиях в центре города. То есть рядом есть множество магазинов, развитая инфраструктура, удобный доступ к транспорту и так далее. Цена значительно ниже, чем на обычные квартиры – в среднем на 20-30%. Нет ограничений на перепланировку – с жильем можно делать практически все, что захочется. Можно легко переделать в коммерческое помещение – достаточно просто сделать небольшую перестановку.

Невозможно прописаться на постоянной основе. Доступна только временная регистрация. Коммуналка рассчитывается как для коммерческой недвижимости. Нельзя использовать какие бы то ни было льготы и субсидии для оплаты. Ипотеку оформить значительно сложнее.

По документам это нежилое помещение, в котором никто жить не может на постоянной основе. За счет этого повышается и стоимость за коммунальные услуги.

Что будет, если зарегистрировать одновременно ТСЖ и ТСН

Основополагающими актами, регулирующими создание и деятельность ТСЖ и ТСН, являются гражданский кодекс РФ жилищный кодекс РФ. Нужно отметить, что и тот и другой закон рассматривает ТСЖ как одну из разновидностей ТСН.

В том случае, если регистрационный орган осуществит процедуру регистрации ТСЖ на месте существующего ТСН, то одна из этих организаций, при выявлении данного упущения, будет удалена.

Зачастую еще до момента регистрации должностные лица Росреестра выявляют факты двойной регистрации и пресекают это.

Таким образом, было определено, чем отличаются от себя разновидности потребительских кооперативов, как их зарегистрировать и др. Узнать преимущества и одновременно недостатки каждых из этих форм можно при детальном изучении норм современного законодательства.

Преимущества ТСЖ

1. Возможность влиять на политику управляющей компании

Все важные вопросы в ТСЖ решает общее собрание собствеников помещений. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

3. Возможность выбирать управляющую компанию и контролировать качество её работы

1. Если ДЕЗ работает хорошо — редкий случай, — можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками — либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

4. Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор

Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе — все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Безусловно, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.

Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы — ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.

Чем ТСЖ (ТСН) отличается от управляющей компании и почему ТСЖ (ТСН) лучше, чем управляющая компания

Решение о величине тарифа на содержание дома и в случае УК, и в случае ТСЖ (ТСН) принимается на общем собрании собственников помещений. При создании ТСЖ (ТСН) собственники могут отдельно обсудить тариф на содержание дома и установить его величину на основании сметы расходов содержания дома в зависимости от потребностей конкретного дома и возможностей его жителей. Как правило, собственники при создании ТСЖ (ТСН) сохраняют тариф, который до этого был установлен. Но этот тариф собственники могут изменить в любое время как в сторону повышения, так и в сторону снижения. Ограничение на изменение тарифа один раз в год действует только в отношении тарифов на коммунальные услуги.

Таким образом, преимущества ТСЖ (ТСН) перед любой УК состоят в том, что ТСЖ (ТСН) — некоммерческая организация, образованная собственниками данного конкретного многоквартирного дома. Только собственники и созданное ими ТСЖ (ТСН) прямо заинтересованы в надлежащем содержании своего дома. Поэтому главной уставной целью ТСЖ (ТСН) является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ (ТСН) имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ (ТСН) при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «по первой строке» в ТСЖ (ТСН) может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться.

Чем отличается ТСЖ от УК

Для жильцов, выбирающих метод управления, дилемма заключается в определении между ТСЖ и УК. Как правило, именно эти два варианта путают. Поэтому возникает необходимость в разъяснении принципиальных отличий этих двух форм.

1. Форма организации с юридической точки зрения.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Основу составляют люди, проживающие в непосредственной близости. Управляющая компания создана для получения прибыли посредством оказания профессиональных услуг.

1. Ограничение по количеству обслуживаемых квартир.

Товарищество собственников имеет право управлять либо одним домом, либо несколькими соседними домами, сумма квартир в которых не превышает 30. При этом необходимым условием является наличие общей территории и коммуникаций. УК может совмещать управление целыми микрорайонами.

1. Техническая база.

ТСЖ не имеет в распоряжении никакой техники, да и узкие специалисты, как правило, отсутствуют. В противовес этому УК обладает всеми необходимыми техническими средствами для осуществления ремонта, а также базой работников, которые в состоянии грамотно организовать процесс работы.

1. Экономия.

Товарищество состоит из собственников, которые заинтересованы в снижении затрат на коммунальные услуги, так как это скажется в том числе и на них. В то же время компания, оказывающая услуги жильцам, выступает лишь посредником, поэтому порой выбирает не самые удачные схемы.

1. Заинтересованность собственников.

Вариант управления товариществом требует личного участия каждого собственника, причем достаточно активного. Управляющая компания самостоятельно принимает все решения, лишь предъявляя счет за свои услуги жильцам.

Чем ТСЖ лучше УК

Непосредственными плюсами товарищества можно считать:

• экономия на оплате организации, ведь стоимость целого штата работников с ежемесячным окладом обойдется гораздо дороже, чем выплаты зарплаты нескольким активистам с «плавающим» графиком и неполным рабочим днем;
• мнение собственников учитывается посредством открытого голосования, поэтому каждый может повлиять на общее решение;
• принятие изменений за короткие сроки с помощью собраний жильцов и без обращений в суд;
• прозрачность финансовой системы и возможность проверки всех расходов любым собственником по первому требованию;
• получение дополнительного дохода с помощью имеющихся материальных средств (организация аренды части территории, предоставление рекламных площадей);
• оплата лишь реально необходимых услуг (если ремонт не требуется, деньги за него не собираются);
• подрядчики выбираются на голосовании, а в случае некомпетентности или низкого качества оказанных услуг с ними прекращают деловые отношения и выбирается другая компания.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что отличие ТСЖ от управляющей компании заключается в меньших затратах, но требует большей ответственности от каждого собственника.

Чем УК лучше ТСЖ

Положительными чертами управляющей компании являются:

• затраты на ремонт спланированы и выполняются грамотными подрядчиками;
• возможность погашения задолженностей жильцов из накопленных средств, благодаря чему не прекращается предоставление коммунальных услуг;
• профессиональный взгляд на организацию работы, знание всевозможных норм и юридических тонкостей;
• фиксированная ставка оплаты и немедленное выполнение требуемого объема работы в случае внезапных поломок;
• ответственность перед каждым жильцом, зафиксированная в договоре;
• пересмотр некоторых пунктов возможен раз в год, то есть организована обратная связь с собственниками.