#3. Инвестиции в новостройки
Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль. Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов. Продажа может быть осуществлена: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и предоставляет собственную ячейку) и продажей долговых обязательств.
| Преимущества | Недостатки |
| Высокий доход от продажи ~30-50% | Новостройка может быть заморожена по причине банкротства или финансовых трудностей у застройщика* |
| Возможность продать квартирку даже в ипотеке, что позволяет совершать сделки без собственного капитала | Активное строительство в районе может снизить цену продажи |
*Как проверить надежность застройщика?
Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика.
На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.
Пример как изменяется стоимость квартиры в зависимости от этапов строительства, инфраструктуры, расстояния до метро, экологии, вида из окон и отделки
ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница
ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, встреча с которыми неминуема, если в планах приобретение земли для дачи или дома. Под ними скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Разбираемся с этими буквами и с тем, что за ними стоит.
Какую землю могут приобрести физические лица
В российском Земельном кодексе земля подразделяется на несколько типов. И зависит это от ее назначения и расположения. Физические лица имеют доступ к 2 типам земли:
- участкам в населенных пунктах
- сельскохозяйственным землям
Каждый из них используется под конкретные цели. В городах, коттеджных поселках, деревнях, поселках городского типа и других населенных пунктах возможно любое строительство. На сельхозземлях разрешена постройка только садовых домиков, причем не в любых случаях. Обо всем — по порядку.
Дом для постоянного проживания = ИЖС
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена она для строительства домов. При этом постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей.
Участки ИЖС — своеобразные монополисты: только на них законом разрешено капитальное строительство, то есть возведение полноценного строения.
ИЖС подходит для тех, кто круглогодично хочет проживать за городом и иметь при этом готовую инфраструктуру.
Плюсы
Банки любят такую землю и без проблем оформляют под нее ипотеку.
В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес).
Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.
Минусы
Главный минус — цена. Участки ИЖС стоят объективно дорого.
При покупке просто земли, без дома, для самостоятельной постройки последнего понадобится разрешение на строительство. Для его получения проект дома придется согласовать с целым списком инстанций и ведомств.
Как быстро получить разрешение на строительство
В ряде случаев разрешение на строительство можно оформить онлайн на портале Госуслуги. Примерный срок – две недели. Советуем уточнить на портале Госуслуги ваш случай, так как в некоторых регионах России опция может не работать.
Дом + приусадебное хозяйство = ЛПХ
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом.
Участки ЛПХ всегда находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Главная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных и птиц или выращивают сельхозкультуры).
ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.
ЛПХ подходит тем, кто будет вести хозяйство.
Почему участки под ИЖД стоят чуть не в половину дороже?
Участки под ИЖД (индивидуальное жилищное домовладение) отличаются от участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) не только правовым статусом, но и ценой. ИЖД участки стоят чуть не в половину дороже по нескольким причинам.
Первая причина — разрешенное использование участка под ИЖД. Участки под ИЖД имеют более широкий перечень возможных видов использования. Владелец ИЖД участка может строить не только жилой дом, но и коммерческие объекты, такие как гостиницы, рестораны или магазины. Возможность коммерческого использования делает эти участки более привлекательными для покупателей.
Вторая причина — локация и инфраструктура. Часто участки под ИЖД находятся в более популярных районах, ближе к городам или курортным зонам. Такие локации имеют лучшую развитую инфраструктуру: асфальтированные дороги, электричество, вода и сети связи. Хорошая инфраструктура делает жизнь на участке более комфортной и делает его привлекательнее для покупателей, что влияет на его стоимость.
Третья причина — доступность всех необходимых коммуникаций. Участки под ИЖД чаще всего обладают более развитой инженерной инфраструктурой. Это означает, что участок уже подключен к центральным коммуникациям, таким как водоснабжение, канализация, газ или электричество. Коммуникации — это важный аспект при выборе участка, поэтому наличие их на месте повышает его цену.
Четвертая причина — потенциал для развития и застройки. Участки под ИЖД часто имеют большую площадь, что предоставляет больше возможностей для строительства. Некоторые покупатели покупают такие участки с целью разделить их на несколько частей и продать или построить на них дополнительные здания. Потенциал для развития и застройки также влияет на стоимость участка.
В целом, участки под ИЖД стоят чуть не в половину дороже, чем участки под ИЖС, из-за их разрешенного использования, локации, инфраструктуры, коммуникаций и потенциала для развития. Покупатели ценят эти факторы и готовы заплатить больше за участок под ИЖД.
Востребованность индивидуального дачного строительства
Индивидуальное дачное строительство (ИЖД) и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — два популярных вида строительства в современном обществе. Они оба относятся к различным типам недвижимости и имеют свои особенности.
ИЖД — это тип строительства, предназначенный для возведения дачных домов и беседок на земельных участках, предназначенных для сельскохозяйственного использования. Участки под ИЖД обладают определенными ограничениями в использовании, так как они предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных целей.
ИЖС, напротив, предназначено для возведения жилых домов и коттеджей на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Участки под ИЖС обладают большей свободой в использовании, так как они предназначены для строительства жилых объектов.
Почему участки под ИЖД стоят чуть не в половину дороже?
Одной из причин, по которой участки под ИЖД стоят чуть не в половину дороже, может быть их ограниченная доступность и спрос на такие земельные участки. Участки под ИЖД, ограниченные в использовании, могут быть более ценными и востребованными из-за своей уникальности и ограниченного предложения.
Кроме того, такие участки могут предоставлять дополнительные преимущества, такие как красивые виды, близость к природе или уникальные природные условия, которые привлекают покупателей.
В целом, выбор между ИЖД и ИЖС зависит от нужд и предпочтений индивидуального покупателя. Некоторым может быть важна свобода использования и возможность возведения крупных жилых объектов, в то время как другие могут предпочесть уникальность и ограниченность участков под ИЖД.
Дополнительные преимущества и возможности
ИЖД и ИЖС — два разных типа земельных участков, которые отличаются по своим характеристикам и стоимости.
Участки под ИЖД (индивидуальное жилищное домовладение) имеют ряд преимуществ и возможностей:
- Возможность строительства и эксплуатации жилого дома.
- Площадь участка может быть больше, чем для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
- ИЖД участки могут находиться в жилом массиве, где уже есть коммуникации (газ, электричество, вода).
- Участки под ИЖД стоят чуть не в половину дороже, чем под ИЖС, в связи с большими возможностями использования и строительства.
Таким образом, ИЖД участки предоставляют больше возможностей для строительства и комфортного проживания, что влияет на их более высокую стоимость.
Расчет эффективности
Долгосрочным инвесторам не нужно напоминать о том, как важно следить за колебаниями финансовых поступлений. Анализ окупаемости инвестиций даст важную информацию о том, какие стратегии оказались рабочими, а какие не очень, поможет выбрать самые эффективные из них
Есть разные способы посчитать окупаемость инвестиций. Самый простой — высчитать общий доход
Анализ окупаемости инвестиций даст важную информацию о том, какие стратегии оказались рабочими, а какие не очень, поможет выбрать самые эффективные из них. Есть разные способы посчитать окупаемость инвестиций. Самый простой — высчитать общий доход.
Вот формула:
(Сумма инвестиций на конец года — сумма инвестиций на начало года) + дивиденды = общая прибыль.
Правда, нужно понимать, что такой учет не включает изменение валютных курсов с течением времени, поэтому для получения точных данных придется использовать более сложные формулы (а лучше не ломать мозг и найти в интернете онлайн-калькуляторы либо скачать приложение на смартфон).
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Кoммepчecкая нeдвижимocть — это одна из основных категорий недвижимости. Под «коммерческими» понимаются объекты, где люди не могут жить люди на постоянной основе: магазины, офисы, склады и другие объекты.
Основным критерием оценки успешности инвестиций в коммерческую недвижимость является ее дoxoднocть. Инвесторы коммерческой недвижимости, так же, как и инвесторы других активов, хотят получать доход на свой капитал.
Цены недвижимости и ставки аренды определяют, сколько инвестор заработает на недвижимости. Цeнa кoммepчecкой недвижимости зависит от дохода, который может приносить объект. А доход зависит от полезной (арендопригодной) площади и ставок аренды, а значит от размера, качества и расположения объекта.
Преимущества Финам
При этом доход инвесторов состоит из двух частей:
- Первая – доход от аренды.
- Вторая часть — изменение стоимости объекта. Стоимость может, как расти, так и снижаться.
Текущая доходность объекта зависит от ставок аренды, заполняемости объекта и расходов на его содержание, а также от цены покупки объекта.
Сегодня доходность объектов коммерческой недвижимости составляет в среднем 9-11% годовых (бывает и больше) — и это выше, чем доходность жилой (около 4-5%).
Что такое индивидуальный жилой дом, и какие к нему предъявляются требования
Установлена обязанность указанного органа в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции (в случае соответствия построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности) направлять в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом ( ч. 1.2 ст. 19 , ч. 11.1 ст. 24 Закона о регистрации).
Комментарии Отменить ответ
Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.
Под строительство подходит только тот участок земли, который выделен для ведения личного приусадебного хозяйства (садоводство, огородничество, животноводство) и дачного хозяйства. Согласно законодательству, выделенный земельный надел ДНП может располагаться как на территории населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. В конечном счете, участки ДНП и ИЖС стали равнозначными.
Подобные процессы забирают много времени, сил и денежных средств и могут занять несколько лет. Возможность прописаться в загородном доме огромной роли не играет. Иногда достаточно прописки в своей городской квартире. Тем не менее, существует ряд преимуществ, которые появляются при регистрации в загородном доме.
Что такое ИЖС?
Если участок уже куплен (или дом типа ИЖС) и планируется строить, реконструировать или делать капитальный ремонт, то надо отправить заявление о разрешении проведения работ. Прикрепив к заявлению следующие документы:
С помощью категорирования обеспечивается максимально эффективное пользование землёй. Так для проживания отводятся участки с необходимыми благами, уже созданными или планируемыми к возведению, а для сельскохозяйственных работ – с необходимыми природными объектами: озера, реки, леса и т.
Категория вместе с назначением использования земли, либо позволяет законно построить собственный дом на участке как для постоянного или временного проживания, либо запрещают это делать совсем. На участке с категорией «земли населённых пунктов», после окончания строительства дома можно получить почтовый адрес и прописаться в своём новом жилище.Действующее законодательство разграничивает российские земли по целям использования.
Чем отличается ИЖС от дачного строительства?
Это связано как с охраной земельного фонда страны, так и с использованием земельных угодий по определенному хозяйственному назначению. Целевое предназначение земель: Земли, предназначенные только для развития сельского хозяйства. Делянки, принадлежащие определенным населенным пунктам и являющиеся их собственностью по Закону.
Чтобы узаконить постройку, расположенную на неподходящих для ее размещения землях, или предупредить возможные неприятности еще на этапе планирования строительных работ, юристы рекомендуют перевести участок из сельхозземель в земли поселений.
В соответствии с нормами действующего в России законодательства существуют следующие формы объединений граждан с целью ведения хозяйственной деятельности на землях дачных поселков, а так же выделенных для разбивки садов и огородов:
Нюансы строительства на землях различного назначения
- Частое отсутствие хороших подъездных путей к месту строительных работ, а также коммуникаций, обеспечивающих бесперебойность процесса.
- Сложности с возведением капитальной конструкции большого размера.
- Трудности при получении ипотечного кредита с залогом земельного участка в ДНП.
https://youtube.com/watch?v=Iq61jS3jSWA
ИЖС – это сокращенная аббревиатура назначения использования земельного участка. Расшифровывается как Индивидуальное Жилищное Строительство. В нашей стране существует несколько категорий земли. В свою очередь, каждая категория делится на несколько видов разрешенного использования. Наиболее востребованная категория земли, на которой можно строиться безбоязненно, и чаще всего интересует обычного человека решившего возвести дачу или загородный дом — это земли населённых пунктов. Все остальные категории земель имеют различные ограничения
Мы поможем Вам понять, какие преимущества и недостатки у данной категории земли и видов её использования? Итак, помните — самое важное это категория земли!
Отличие жс от ижс
, хочу купить землю в коттеджном поселке, там категория ЖС, застройщик говорит нечем не отличается от ИЖС, только тем что ЖС можно строить и высотки, вопрос в том можно ли строить на землях ЖС обычный частный дом 1 или 2 этажа. Законно ли это на землях ЖС? Также в градостроительном плане поселка стоит усадебные зоны жилой застройки.Вроде как если руководствоваться земельным кодексом статья 85 п 5, то можно.
https://youtube.com/watch?v=3UOcjfoXbl4
Прошу опытных юристов помочь.Уважаемая Ольга!Согласно Закона» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Статья 30. Жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются
Срок действия разрешения
По закону начало строительных работ должно начаться не позднее трёх лет после её приобретения. Согласно статье 284 Градостроительного Кодекса место для строительства должно использоваться только по своему целевому назначению.
Если за это время земля должным образом не используется, то есть строительство жилого здания не началось, есть риск его безвозмездного изъятия государством. Этот период не включает время его освоения, периоды, когда использование было невозможным по не зависящим от владельца причинам.
Обязательно уведомление владельца о ненадлежащем использовании и предоставление необходимого времени для исправления ситуации. Часто достаточно строительства фундамента или даже вагончика для инструментов, чтобы «застолбить» участок, объявив его осваиваемым.
Получив разрешение на строительство по индивидуальному архитектурному плану, или уведомив о его начале соответствующие ведомства, можно не беспокоиться десять лет, обычно предусмотренных на сооружение жилого дома по законодательству.
Преимущества и недостатки
Не существует идеальных инвестиций. В каждом случае есть как плюсы, так и минусы. Не являются исключением и долгосрочные вложения средств. Начнём с минусов, которые, на самом деле, не столь явные по сравнению с другими вариантами инвестирования:
- Относительно низкая доходность. Тот, кто утверждает, что окупаемость бизнеса (или других вложений) за 3 года является низким показателем, просто не понимает о чём говорит. Либо же намеренно вводит в заблуждение. Такой показатель можно считать прекрасным, а вот вариантов, где его можно гарантированно получить – очень мало, да и то во многом всё зависит от умений самого инвестора, его финансовой грамотности и навыков в сфере предпринимательства. Рентабельность в районе 12-15% в год можно считать отличным результатом. Но, по сравнению с другими видами, например, спекуляцией на валютах, это действительно низкий показатель.
- Нужно мониторить рынки, оценивать состояние экономики, уметь видеть перспективы. Дело в том, что ждать результата приходится долго, то есть сменить направление быстро не получится. Если мы год ждали рост акции, а его всё не было, разумнее продолжать ждать, учитывая, что капают дивиденды. А вот если выскочить и переложиться в другую бумагу, то можно пропустить движение в первой. Таких примеров масса – крупные игроки до последнего двигают цену туда-сюда, чтобы высадить всех желающих проехаться, а уже потом отправляют акцию в космос.
Кому-то эти минусы могут показаться вовсе и не минусами. А для других окажутся критичными. Гораздо больший интерес представляют плюсы, так как они значительны и в целом перевешивают даже самые предвзятые суждения в отношении долгосрочных вложений средств:
- Стабильность. Кто бы что не говорил, но долгосрочные инвестиции прекрасно иллюстрируют принцип “Тише едешь – дальше будешь”. Особенно, если выбирать направления с фиксированной или давно устоявшейся доходностью. Постепенное реинвестирование средств даст возможность постепенно увеличивать свой капитал, а для многих это является ключевым фактором. Например, те, кто копят на пенсию , обычно придерживаются именно таких вложений.Рассмотрим на примере акций. Купив “ голубые фишки ”, мы можем ожидать постоянных выплат дивидендов, которые, между прочим, гораздо привлекательнее банковского депозита. Плюс ко всему, если разумно подойти к вопросу покупки этих акций, то можно их приобрести в тот момент, когда они сильно недооценены, а потом несколько лет ждать. Бумаги имеют свойство расти в разы, поэтому после восстановления мы можем получить десятки, а то и сотни процентов от первоначального вложения. Так действуют многие известные инвесторы, например, Баффетт .
- Низкие риски. Вложения в долгосрочные активы обычно не подразумевают значительных рисков. В принципе это и так очевидно, ведь риски всегда сопоставимы с доходностью. Но есть существенная деталь – многие активы, в которые мы инвестируем, не могут обесцениться, то есть в любом случае, даже при самом негативном раскладе, мы не потеряем всё. К тому же удешевление обычно не происходит одномоментно, акции Газпрома или Норникеля не могут взять и упасть сразу на 50%. В этом случае они станут слишком привлекательными и их тут же выкупят.
Почему растет спрос на загородную недвижимость?
– Цены на рынке жилья повышаются, а покупательская способность – нет. Сегодня городская и загородная недвижимость начинают конкурировать между собой за покупателя. И есть несколько объективных факторов в пользу пригорода.
Во-первых, за время пандемии многие поняли, что сидеть в четырех стенах в городской квартире им не нравится. Во-вторых, люди в целом устали от существующей городской застройки, от толп и пробок. Квартир в подъездах много, парковок и зелени во дворах – мало. Мы видим по разным опросам: недовольство нарастает. В-третьих, изменился сам формат и образ жизни. Сегодня, с развитием удаленки, нам требуется место, где мы сможем и работать, и жить, и отдыхать. Мы хотим больше заниматься собой, проводить время на свежем воздухе, меньше передвигаться по городу. Нам хочется, чтобы у каждого члена семьи было свое пространство, чтобы был кабинет или рабочее место, где можно в тишине поработать. В городской квартире мы не всегда можем обеспечить нужное количество комнат: не хватает квадратных метров, окон. Новостройкам очень сложно поспевать за изменившимся спросом и потребностями.
На фоне этих факторов покупатели все чаще выбирают загородную недвижимость в комплексных, организованных поселках. Такие проекты, как Хрустальный Парк, уже конкурируют с недвижимостью в городе. Мы, находясь в 14 км от Иркутска, входим в топ-5 новостроек города, по версии Единого реестра застройщиков: инфраструктура в поселке активно развивается, дороги, общественный транспорт – тоже. Уже есть два продуктовых магазина, мини-маркет со свежей выпечкой и кофе с собой, пункт выдачи онлайн-магазинов, детский сад, совсем скоро появятся кафе и салон красоты. А вообще, планы на развитие инфраструктуры в микрорайоне – обширные, они включают и торговые центры, и медицинское учреждение и строительство школы (читайте подробнее в интервью Газете Дело)
Микрорайон Хрустальный Парк. Фото из архива компании
Загород становится полноценным мини-городом. Больше нет никаких неудобств от жизни в пригороде, напротив – за те же деньги человек получает дополнительные преимущества: продуманную эргономику, большее количество квадратных метров, большее число комнат. И экологию, конечно: чистый воздух, близость к лесу и заливу. Это формирует совсем другой образ жизни.
Отличия между ДНП и ИЖС
Если ДНП находится не в черте поселений, это означает, что все вопросы по благоустройству дачного поселка, решают владельцы участков самостоятельно, за свой счет. Сюда входит: водоснабжение, освещение, дороги. На ДНП участках строится дачный дом, для сезонного проживания, поэтому прописка не предусматривается. Участки ДНП дешевле ИЖС, поэтому и налог гораздо меньше, чем у ИЖС. Банки не берут в залог земли и объекты ДНП при оформлении ипотеки.
На участках ИЖС, вопросы, связанные с инфраструктурой решаются муниципальными органами власти. На таких землях возводится капитальное строение для проживания круглый год, присваивается адрес и гарантируется прописка. Оформляя ипотечный кредит, землевладения ИЖС берутся банками в виде залога. Но цена на участки ИЖС гораздо выше, чем на ДНП.
Проведя анализ положительных и отрицательных сторон, напрашивается вывод, что участки ДНП по ценовой политике выгоднее ИЖС. Даже трудности с оформлением прописки, можно преодолеть, приложив усилия. Зато есть возможность на законных основаниях построить капитальный дом, со всеми коммуникациями. Это выгодное вложение средств каждого владельца такого участка.